HELOC

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Info from Julia Chan

  1. HELOC有它的 灵活性, 但不能代替固定的长期贷款。房价上涨, 有equity,银行也aggressive,容易申请到HELOC。但如果房价下跌, 银行也会降低HELOC line amount, 甚至freeze the line .我认识一位房地产经纪, 想用2年前申请到的$350k 的 line去买房, 银行告诉她, line has been suspended.
  2. 大部分HELOC是 prime rate plus margin. 如果查一下prime rate history, 就会知道曾经高到9%, 浮动性很大。 只是幸运从2008 到现在, prime rate keeps at lowest .这个现象随着经济的恢复, 会随时go away. Once prime rate goes up, it can be changed every month. 我曾经有两个贷款是 prime rate base, 看着利率涨,高到8% 以上。真是亚历山大[微笑]
  3. 虽然HELOC有 interest only pay period,那只是暂时的benefit, 等到 repayment period开始, 你的payment 就会腾飞。我曾有一个HELOC. 由于当时我贷款的房子太多,银行给的 term 不好。 5 yrs draw period and 10 yrs repayment. 我在第四年拿钱出来, 开始是$200 左右, 第6年就到了$1000 。因为repayment period 开始了。所以 如果没有稳定的income, 用HELOC作为贷款是有风险的。
  4. HELOC只是一个暂时性资金, 如果在draw period 没有拿钱出来的话,也就过期作废( expired).
总结一下: HELOC是一个运转资金的工具, 一个备用金。如果想长期房地产投资, 固定利率贷款还是根本。

//Comment by RS:长期投资使用长期贷款,短期资金使用短期贷款。HELOC就是短期贷款的最好用法。而用HELOC的钱hold长期投资物业有利息风险。所以,贷款和远用做什么用途自己要想清楚。